L’investissement locatif figure parmi les placements les plus rentables et les moins risqués du moment. Vous avez acquis un bien immobilier afin de le mettre en location ? Vous avez deux options afin d’en tirer profit. Soit, vous le mettez en location nue, soit vous optez pour la location meublée. Cette seconde option permet à votre locataire de déposer juste sa valise dans une maison ou un appartement qui est déjà bien équipé. Pour vous lancer dans ce type d’investissement, il vous faut avoir le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) ou de LMP (loueur meublé professionnel). En quoi consiste l’investissement en LMNP ?
Quels sont les critères d’éligibilité LMNP ?
Le statut de LMNP existe depuis 1949. Il est accessible à tous les contribuables français souhaitant se lancer dans l’investissement locatif et remplissant les critères établis. D’abord, pour devenir loueur meublé non professionnel, vos revenus locatifs annuels doivent être de 23 000 euros maximum. Votre recette mensuelle ne doit pas de ce fait dépasser 1916 euros. Au-delà de ce montant, vous devez passer en statut loueur meublé professionnel ou LMP.
Ensuite, les recettes que vous encaissez ne doivent pas représenter plus de la moitié du revenu global de votre foyer fiscal. En d’autres termes, vous ne devez pas faire de votre investissement locatif votre source de revenu principal.
Enfin, en tant que loueur meublé non professionnel, vous n’êtes pas obligé d’enregistrer votre activité au registre du commerce et des sociétés ou RCS. Une simple inscription au répertoire du greffe du tribunal de commerce suffit pour légaliser votre activité. N’hésitez pas à demander l’accompagnement des experts en gestion de patrimoine tels que Julien Vautel pour bien optimiser votre investissement.
Les différents usages possibles du bien mis en location
L’usage du bien mis en location est libre. Vous pouvez le proposer en tant que résidence de tourisme, de résidence étudiante, de résidence senior… Mais, vous pouvez aussi le mettre en location comme un appartement classique. Vous devez seulement veiller à ce que l’occupant ait tout ce dont il a besoin au quotidien : meuble de rangement, chaise, cuisine équipée, salle de bain fonctionnelle, lit, etc.
En optant pour une résidence de services, vous n’aurez pas à vous occuper de la gestion locative. C’est en effet le gestionnaire bailleur qui s’en charge. Par ailleurs, vous êtes certain de toujours percevoir un loyer mensuel, et ce, que votre bien soit loué ou non. En revanche, il vous est plus difficile de revendre le bien, contrairement à un appartement classique.
Les systèmes d’imposition du statut LMNP
Pour la déclaration fiscale de vos revenus, vous avez le choix entre deux systèmes d’imposition, dont le régime micro-bic et le régime réel. Si l’ensemble de vos diverses déclarations ne dépasse pas 33 100 euros annuels, le régime micro-bic est particulièrement adapté. Avec ce système d’imposition, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour les frais d’entretien et d’assurance. Le taux d’imposition ainsi que l’abattement dépendent du type de location meublée que vous avez choisi. S’il s’agit d’une location saisonnière telle qu’une résidence de tourisme, un abattement de 71 % sera appliqué. Ensuite, votre chiffre d’affaires sera soumis au barème progressif d’impôt. Le taux d’imposition appliqué correspond ainsi à 29 % du CA réalisé. Dans le cas d’une location meublée classique, l’abattement sera de l’ordre de 50 %. De ce fait, le taux d’imposition est de 50 % du CA.
Au-delà de ce plafond établi, vous êtes soumis au régime du réel d’imposition. Dans ce cas, vous êtes dans l’obligation de tenir une comptabilité en bonne et due forme. Pour établir le montant de base du calcul de l’imposition, vous allez d’abord déduire de vos revenus les frais d’acquisition du bien, les intérêts des emprunts, les travaux de réparation et d’entretien, l’amortissement sur le prix d’achat et sur les gros travaux, la taxe foncière, etc. En déduisant toutes ces charges, vous obtenez un résultat qui peut être négatif (déficit) ou positif (bénéfice). S’il s’agit d’un bénéfice, le montant sera ajouté à vos autres revenus imposables. Dans le cas d’un déficit, il sera reporté sur les bénéfices réalisés dans les 9 années qui suivent. En cas de souci, des professionnels à l’instar de Julien Vautel pourraient vous conseiller dans votre investissement.
La récupération de la TVA
Outre les abattements et les autres avantages fiscaux offerts par le statut LMNP, vous pouvez également demander la récupération de la TVA qui est incluse dans le prix d’acquisition de votre bien. Pour pouvoir en bénéficier, vous devez investir dans un bien immobilier neuf et le proposer en location en tant que résidence de services. Puis, il vous faut fournir au moins trois services comme l’entretien des pièces communes, le petit déjeuner, etc. Il faut par ailleurs remplir tous les critères requis pour devenir un loueur meublé non professionnel. Ensuite, lorsque vous faites la déclaration de vos revenus, ceux-ci doivent figurer dans la catégorie BIC ou bénéfices industriels et commerciaux. Enfin, le taux de TVA des loyers que vous percevez doivent être de 5,5 %.